旅游投资总体趋稳

当前旅游投资呈现出总体趋稳、结构分化的态势，这主要源于旅游经济的高位运行和市场需求的持续释放。

投资基本面稳定：2025年前三季度，旅游行业投资综合指数为123.66，同比保持增长。这一稳定性得益于宏观经济的平稳运行和旅游消费潜力的持续释放，特别是冰雪季、暑期和多个公共假期的旅游消费表现强劲。

投资重心转移：尽管大规模新建项目的窗口期逐渐关闭，但在存量优化领域的投资正走向深度化和精细化。例如，中国旅游集团并购北大湖滑雪场、首旅酒店融资强化北京环球影城二期配套等案例，均体现了重资产投资在头部企业带动下的回暖。

市场主体差异显著：行业转型期带来了市场主体的分化。专项调研显示，2025年前三季度虽有七成旅游企业进行了投资，但仅有约四成企业回报率高于或与去年同期持平。这种分化的格局使得企业在投资决策上更加审慎。

·存量优化与精耕细作

当前的投资正告别过去粗放式的大规模新建，转向对存量资产的价值深挖和运营优化。

精耕细作成为主流：从资本边际效率角度出发，对现有资产进行内容升级、场景更新与体验优化的边际收益已显著高于新建项目。这一转变在今年的多个签约项目中得到体现。

存量资产盘活方式：

工业遗址活化：倚靠乌鲁木齐红山近60年的原红山油漆厂，将通过改造转型为红山印象艺术园区，打造工业遗址与旅游结合的综合体。

老旧空间转型：留存于新疆人记忆中的"石河子八一糖厂"正在变身 "八一糖厂文创街区" ，成为新的文旅经营空间。

景区升级与运营提升：江布拉克景区通过引进携程度假农庄建设项目，以 "民宿+旅游" 模式让游客深度体验在地文化。

新兴投资热点：除了传统的景区改造，公园商业、特色街区等“非标准”场景正成为热门的娱乐休闲地点和投资新热点。例如，北京石景山永定河集、成都漆器厂“大旗茶馆”等项目，依托独特的空间体验和文化底蕴，有效承接了新兴消费需求。

以下表格总结了2025年部分文旅签约项目反映的投资新方向：

项目类型 代表项目 投资特点 预期效益

工业遗址改造 乌鲁木齐红山印象艺术园区 工业遗产+文化旅游融合 打造城市文旅新地标，提升资产价值

景区存量提升 江布拉克景区携程度假农庄 轻资产运营，民宿+旅游模式 深度体验，提高客单价，平滑季节性波动

文旅新业态 新疆动漫文创产业生态园 建设综合性文化产业集群 延伸产业链，吸引年轻客群

文旅科技融合 疏附县太空育种航天科技产业园 航天育种+农业旅游+科普教育 多元营收，差异化竞争

·游乐装备采购的结构性变化

市场需求的变化直接反映在游乐装备的采购上，呈现出硬件收缩、服务增长的鲜明对比。

装备采购整体收缩：2025年前三季度，游乐装备/服务采购指数为47.7%，同比下降3.4%，处于收缩区间。这主要源于各层级城市主题乐园市场的新增放缓，以及传统品类装备的价格和交付周期内卷加剧。

采购收缩的核心原因：

市场饱和抑制新购需求：经过多年高速扩张，高线城市土地和需求空间受限，低线地区的人口和消费能力也难以支撑更多同质化乐园的运营。

运营压力传导：激烈的价格竞争和利润空间被挤压，推高了供应商的经营成本，使得采购决策更加谨慎。

新兴需求场景的出现：尽管整体采购指数收缩，但中小型游乐空间、多元休闲娱乐综合体及特色住宿场景的装备与服务需求仍具增长潜力。这些场景更看重装备的灵活性、功能适应性和定制化能力。

从“买硬件”到“买服务”：分类采购指数显示，旅游目的地运营、创意和策划服务的采购指数达到52.1%，处于扩张区间。这标志着投资重点正从硬件设施转向内容提升，通过专业服务采购来创新内容运营、业态培育和活动策划。

以下表格对比了传统与新兴游乐场景的需求差异：

对比维度 传统主题公园/游乐园 新兴中小型娱乐空间

装备需求重点 大型、刺激、标志性设备 灵活性、模块化、互动性强

采购模式 大规模集中采购 分批次、定制化采购

核心竞争要素 设备规模与独家性 内容更新频率与游客参与度

供应商机会 头部企业凭借技术积淀保持稳定 中小型企业在细分领域通过专业化与灵活服务建立优势

·趋势展望与行业影响

上述变化预示着游乐行业将朝着运营精细化、体验沉浸化和资产金融化的方向深度发展。

主题公园与城市商业综合体的融合：未来，对存量资产的价值挖掘将持续深化，公园商业、特色街区等“非标准”场景将成为热门娱乐休闲地点和存量更新的重点方向。

全时全季运营成为关键：通过四季产品、夜间旅游、节事旅游等细分市场持续发力，系统构建全时全季运营体系，企业能够更充分地挖掘全龄客群的消费潜力，实现收入的平稳分布。

轻资产运营与IP引领：越来越多的项目开始借助轻资产运营和IP赋能来提升竞争力。例如，新疆动漫文创产业生态园项目计划通过动漫展览、IP衍生品展销、主题乐园建设等，打造完整的动漫产业上下游链条。

文旅REITs盘活存量资产：政策层面，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的推广，为文旅行业从 “重资产投入”向“轻资产运营+金融化退出” 转型提供了可能。虽然首单文旅REITs尚未正式落地，但已有超过20支在筹备中，预示着行业资产管理模式可能迎来重大变革。